??據(jù)了解，針對(duì)新“國(guó)五條”中提出的“二手房個(gè)稅要按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征”這一條款，有市民認(rèn)為如果轉(zhuǎn)讓所得是按成交價(jià)減去購(gòu)入價(jià)差額計(jì)算，那么對(duì)毛坯房購(gòu)買(mǎi)者并不公平，且不少房產(chǎn)還需要付出購(gòu)房利息和交易手續(xù)費(fèi)等成本。昨日中山大學(xué)稅收研究中心主任楊衛(wèi)華 分析，“轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)該是在售出總價(jià)減去購(gòu)入價(jià)的“差額”基礎(chǔ)上，再扣除掉裝修和交易手續(xù)費(fèi)等成本才合理，即一套房產(chǎn)賣(mài)出100萬(wàn)元，一次性付款買(mǎi)入50 萬(wàn)元，裝修費(fèi)用花去30萬(wàn)元，交易手續(xù)費(fèi)花去5萬(wàn)元，那么需要計(jì)收的個(gè)稅應(yīng)是(100-50-30-5)x20%=3萬(wàn)元。

??有房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，如果是可以扣除掉裝修等成本，那么在征稅過(guò)程中操作會(huì)比較復(fù)雜；給少交稅費(fèi)提供了操作空間，因?yàn)檠b修成本是沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的。

??焦點(diǎn)1　計(jì)收20%賣(mài)房個(gè)稅的“轉(zhuǎn)讓所得”該如何計(jì)算？

??專(zhuān)家：應(yīng)是賣(mài)房收入減去買(mǎi)房支出再扣除裝修等費(fèi)用

??滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，購(gòu)房者和業(yè)主都到中介咨詢(xún)“轉(zhuǎn)讓所得”該如何計(jì)算，多數(shù)都誤解為是要按照成交價(jià)的20%去計(jì)收個(gè)稅，這比過(guò)往按成交價(jià)1%去計(jì)收將 大幅增加成本。周峰解釋?zhuān)瑮l文中提到的“轉(zhuǎn)讓所得”，應(yīng)是指“成交價(jià)減購(gòu)入價(jià)”，這種解釋也是目前廣州市房地產(chǎn)業(yè)界普遍的解讀。

??中山大 學(xué)稅收研究中心主任楊衛(wèi)華指出，如果國(guó)務(wù)院文件提出的計(jì)征基數(shù)表述是“差額”，那么就是“成交價(jià)減去購(gòu)入價(jià)”，即一套房產(chǎn)賣(mài)出100萬(wàn)元，買(mǎi)入50萬(wàn)元， 那么需要計(jì)收的個(gè)稅是(100-50)x20%=10萬(wàn)元；但國(guó)務(wù)院文件實(shí)際表述的是“轉(zhuǎn)讓所得”，“所得”應(yīng)該要在“差額”的基礎(chǔ)上，扣除掉裝修和交易 手續(xù)費(fèi)等成本才合理，即一套房產(chǎn)賣(mài)出100萬(wàn)元，一次性付款買(mǎi)入50萬(wàn)元，裝修費(fèi)用花去30萬(wàn)元，交易手續(xù)費(fèi)花去5萬(wàn)元，那么需要計(jì)收的個(gè)稅應(yīng)是 (100-50-30-5)x20%=3萬(wàn)元。

??業(yè)界人士認(rèn)為，按照扣減裝修等費(fèi)用作為計(jì)征基數(shù)，稅費(fèi)將大幅減低，而且這更符合實(shí)際情況。否則，毛坯房購(gòu)入的房產(chǎn)在二手房轉(zhuǎn)讓中，要計(jì)收的個(gè)稅大幅增多，很不公平。

??事實(shí)上，在2006年7月底出臺(tái)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))(下簡(jiǎn)稱(chēng)“108號(hào)令”)中，已明確界定了“所得”概念：個(gè)人所得稅以實(shí)際成交價(jià)為轉(zhuǎn)讓收入，納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費(fèi)用、住房貸款利息等，憑有效證明可以扣除。

??有房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，如果是可以扣除掉裝修等成本，那么在征稅過(guò)程中操作會(huì)比較復(fù)雜，也給少交稅費(fèi)提供了操作空間。

??焦點(diǎn)2　按賣(mài)房所得20%計(jì)收將如何落地？

??專(zhuān)家：“按成交價(jià)1%計(jì)收”本就是簡(jiǎn)化版地方操作細(xì)則

??新“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布后，地方如何落地細(xì)則成為關(guān)注的焦點(diǎn)。不少購(gòu)房者希望，廣州能按持有房產(chǎn)不同時(shí)間等條件細(xì)化不同情況，以此規(guī)定不同的征收方式。

??比如，目前佛山市區(qū)二手房交易征稅方法主要有三種：對(duì)不夠五年的二手房，一律按評(píng)估價(jià)減去發(fā)票價(jià)，征收20%個(gè)稅；夠五年，并且是唯一住房，可以免征個(gè)稅；夠五年，但不是唯一住房，如果沒(méi)有發(fā)票，以評(píng)估價(jià)2%計(jì)個(gè)稅；如果有發(fā)票，同樣以差額征收20%。

??在談及地方該如何出臺(tái)落地細(xì)則時(shí)，楊衛(wèi)華介紹，在國(guó)家稅務(wù)法 中，關(guān)于個(gè)稅的征收分為三種情形確定稅率，其中并未有1%稅率的情形。事實(shí)上，關(guān)于二手房個(gè)稅稅法中表述都是按照轉(zhuǎn)讓所得20%，只是在具體操作時(shí)，廣州 市稅務(wù)部門(mén)在匡算時(shí)認(rèn)為，理論上，“按成交總價(jià)1%計(jì)收”的稅額相當(dāng)于“按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)收”稅額，僅在個(gè)案上可能會(huì)發(fā)生微小的偏差。而采用按成交總價(jià) 1%計(jì)征操作起來(lái)更為方便，所以允許按這種方式進(jìn)行實(shí)際征收操作。因此，“按成交價(jià)1%計(jì)收”本就是簡(jiǎn)化版地方操作細(xì)則。

??焦點(diǎn)3　可否辦“陰陽(yáng)合同”報(bào)低成交價(jià)？

??業(yè)界人士：或按評(píng)估價(jià)算賣(mài)出價(jià)

??新政出臺(tái)后，有聲音認(rèn)為二手房買(mǎi)賣(mài)的“陰陽(yáng)合同”潮流會(huì)愈演愈烈，買(mǎi)賣(mài)雙方將更多地采用報(bào)低成交價(jià)方式去規(guī)避稅費(fèi)。比如，一套房產(chǎn)買(mǎi)入50萬(wàn)元，如果能報(bào)低成交價(jià)到50萬(wàn)元，則基本上都不用交二手房個(gè)稅了。

??對(duì)此，有業(yè)界人士認(rèn)為，如果按照新方式強(qiáng)征個(gè)稅，那么在算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，也可能是以當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為“賣(mài)出價(jià)”，不一定會(huì)采用買(mǎi)賣(mài)雙方上報(bào)的成交價(jià)。

??中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)潘婉霞表示，如果新政落地后，還想用報(bào)低價(jià)的方式去規(guī)避新政少交稅費(fèi)也不太可能。目前廣州房產(chǎn)部門(mén)的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)已經(jīng)比過(guò)往提高很大，部分房產(chǎn)評(píng)估價(jià)甚至超過(guò)了成交價(jià)本身，因此很難報(bào)低價(jià)去規(guī)避稅費(fèi)。

??焦點(diǎn)4 想“趕末班車(chē)”又擔(dān)心突遭落地細(xì)則怎么辦？

??業(yè)界人士：可在合同上明確約定遇新政的解決方案

??目前廣州市新“國(guó)五條”操作細(xì)則仍未正式落地，不少購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)今后稅費(fèi)提高且二套房首付門(mén)檻提高，想要搶在新政前“趕末班車(chē)”。但他們又擔(dān)憂(yōu)跑慢過(guò)新政落地，最終成為新政“飲頭啖湯”者，這該如何處理？

??合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，二套房貸收緊是特指房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，預(yù)計(jì)中央可能會(huì)有3個(gè)月觀察期去決定哪些城市需要收緊房貸，最遲三季度這一政 策將在部分城市落地。另有地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)支招，想要趕末班車(chē)但又有擔(dān)憂(yōu)的購(gòu)房者，可以在簽合同時(shí)明確約定遭遇新政后的解決方案，比如“按新政策繳稅雙方各負(fù) 擔(dān)一部分”或者是“按新政無(wú)法獲批房貸將無(wú)條件解約”等調(diào)控。

??信息時(shí)報(bào)訊 (記者 田桂丹)